Приобретение жилой недвижимости в Португалии: практический аспект

Приобретение испанской недвижимости давно стало обыденным делом для россиян. Канули в лету сделки с неликвидной вторичной недвижимостью, которая была  убыточна, т.к. объект себя амортизировал  с точки зрения сохранения капитала. Не питают сегодня  иллюзий сограждане относительно арендного потенциала испанской недвижимости, если только это не центр Мадрида или Барселоны.  Всё более привлекательными становятся сельские усадьбы с виноградниками и предприятия бизнеса. Сделки в Испании не вызывают затруднений ни у российских юристов, ни у  граждан, но всё чаще продаётся испанская недвижимость и приобретается  португальская.

Происшедшие изменения в португальском законодательстве, а именно – закон, принятый 09.08.2012  ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA Lei n.º 29/2012 de 9 de agosto, вызвали огромный интерес к сделкам купли – продажи недвижимости в этой стране.

Эндрю Р. Coutts, управляющий директор компании по управлению активами ILM, в статье «Portugal more attractive for non-EU citizens» высказал мнение о привлекательности страны для не граждан ЕС. «Португалия имеет замечательные природные ресурсы и другие активы: стратегическое расположение, история/культура, умеренный климат, гостеприимные жители, низкая стоимость жизни, качества медицинского обслуживания, соотношение цены и качества на рынке недвижимости, португальская  гастрономия и т.д. ” [1].

Закон ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA Lei n.º 29/2012 (статья  3 пункт г) предложил три варианта получения ВНЖ –  вида на жительство:

1) вложение  одного миллиона евро в экономику страны,

2) создание как минимум 30 рабочих мест,

3) покупка недвижимости на сумму как минимум  на 500 000 евро.

Первые два варианта интересны для бизнеса: в общемировом рейтинге «Doing Business -12” Португалия заняла высокое 30 место, в то время как Россия на 112 месте [2]. Третий вариант наиболее простой и дешевый, но необходимо учесть, что недвижимость не должна быть куплена в кредит, владелец обязуется не продавать жилье как минимум в течение 5 лет, а также   необходимо находиться в Португалии хотя бы 30 дней в году.

На мой взгляд, оформление покупки недвижимости в Португалии проще, чем в Испании и четче регламентировано:

– деятельность агентств контролируется Министерством по строительству и недвижимости (INCI), поэтому наличие лицензии у агентства  можно проверить на официальном сайте министерства;

– по закону каждое агентство  обязано  иметь  страховой  полис, по которому в случае форс-мажорных обстоятельств страховая компания покрывает расходы покупателя.

Всё это делает приобретение недвижимости в этой стране достаточно безопасным, но имеются юридические тонкости, незнание которых может омрачить приятый процесс приобретения недвижимости. К тому же разное значение терминов, применяемых в португальском и российском  гражданских оборотах, способно породить неблагоприятные юридические последствия для покупателя.

Алгоритм покупки недвижимости в Португалии заключается в пяти необходимых действиях, но существуют и  подводные камни сделки:

1. Покупатель получает   NIF – número de identificação fiscal (местный налоговый номер). Получение NIF необходимо, поскольку с приобретением недвижимости покупатель становится налогоплательщиком Португалии. Его можно оформить в Servico de Financas (местном налоговом органе) через юриста или налогового представителя. NIF  требуется для открытия банковского счета.

2.  Продавец и покупатель заключают  CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – предварительный договор о купле-продаже. Документ содержит описание объекта, цену, условия и порядок оплаты, права и обязанности сторон.  Настоятельно рекомендую указать в договоре срок освобождения объекта, если это вторичное жильё или дату окончания строительства, если  это инвестиционный  проект. На данном этапе сделки покупатель вносит 10% от стоимости. При этом объект снимается с продажи и проверяется на «чистоту». Процесс проверки может продлиться до 6 месяцев, средний срок действия предварительного договора – 90 дней. Своим клиентам рекомендую  в договор внести  имя не только  собственника, но и  тех членов семьи, которых он хотел бы видеть в этом помещении. Такой пункт договора облегчает решение многих организационный вопросов после приобретения жилья и помогает в решении наследственных споров в случае смерти собственника, если он не составил завещание.

Риэлторские русскоязычные фирмы часто пишут неточную информацию, что   покупатель при подписании предварительного договора вносит задаток в размере 10-30% от цены объекта. Ни в коем случае не стоит вносить более 10%, потому что эта сумма – депозит и не является задатком, который обеспечивает обязательства в российском законодательстве (ст. 380-381 ГК РФ)  Если  покупатель решает отказаться от покупки, деньги ему не возвращают. Если от продажи отказывается продавец, то по закону он обязан возместить двойной ущерб, т.е. 20%.

Эти положения кажутся аналогичными п. 2 ст. 381 ГК РФ, но это опасное заблуждение, потому что  если от сделки отказывается покупатель, он не только  теряет задаток, но и может быть привлечен продавцом к суду для выплаты компенсации. Сделки по покупке зарубежной недвижимости чаще всего срываются по причине   отказа банка выдать кредит при покупке недвижимости по ипотеке. Это не вина покупателя, но необходимо предусмотреть такое условие в договоре, чтобы избежать суда.

3. Escritura – итоговая сделка: заключение договора купли-продажи включает проверку всех документов на полноту и достоверность, уплату  налогов и оставшейся суммы сделки. Необходимые документы:

– Centidão de Teor – выписка из земельного кадастра.

– Caderneta Urbana/Rustica Predial или Caderneta Predial – выписка из налоговой инспекции или домовая книга.

– Licença de Habitação – жилищный сертификат.

– Ficha Técnica de Habitação – паспорт объекта.

– Certificado Energetico – сертификат по энергосбережению.

– Licenca de Utilizacao – лицензия на использование (для жилой недвижимости нужна лицензия на проживание, для нежилой – коммерческая или промышленная лицензия).

– IMT Imposto Municipal sobre Transmissoes – подтверждение оплаты налога на передачу права собственности.

Перечисленный список документов не является исчерпывающим и зависит от объекта договора. Например, если приобретается объект, являющийся историческим памятником, то дополнительно потребуется IPPAR – документ от Португальского института по защите исторических памятников, разрешающий продажу. Особо стоит обратить внимание на Finanсas – справку от налогового департамента, которая  подтверждает, что все налоги оплачены. Неоплаченный налоговый платеж остаётся за недвижимостью, те его будут платить новые собственники, не проявившие должной осмотрительности.

На этом сделка не завершена, потому что она подлежит государственной регистрации аналогично ст. 164 ГК РФ.

4. Регистрации нового собственника:  заверенные нотариусом копии документа направляются в  Земельный кадастр  и  в налоговые органы. После этого новый собственник получает переоформленный Регистрационный сертификат –  Certidão de Teor и Caderneta Predial – Домовую книгу. Сделка считается закрытой, когда имя нового собственника заносится в — Conservatoria de Registo Predial – официальный реестр регистрационного ведомства.

5. После регистрации необходимо перезаключить договоры на услуги кондоминиума (если он есть),  телефонной связи, электро-, водо- и газоснабжения.

В португальском гражданском законодательстве в отличие от российского  существует непогашаемость права на предъявление виндикационного иска, а именно: «без ущерба для прав, приобретаемых по давности владения, право на предъявление виндикационного иска освобождается из-под действия норм об исковой давности» (ст. 1313 ГК Португалии). Таким образом, нет привычного  для нас срока исковой давности (ст. 195 ГК РФ) для подобных сделок. В  любое время «собственник может в судебном порядке требовать вещь от любого владельца или держателя либо требовать признания своего права собственности и последующего возвращения всего, что ему принадлежит» (ст. 1311 ГК Португалии).

Сравнительный анализ наших законодательств с учетом того, что любая страна априори стоит на страже интересов граждан, а не иностранцев, побуждает зарубежного  покупателя внимательно отнестись к выбору объекта недвижимости и изучению процесса сделки. Учитывая изменения в гражданском процессуальном законодательстве Португальской Республики, и расширение принципа формального соответствия, следует тщательно  проверять документы в сделке.

Список литературы:

1. INÊS LOPES. Portugal more attractive for non-EU citizens // Режим доступа: http://www.algarveresident.com/0-48627/algarve/portugal-more-attractive-for-non-eu-citizens

2. Рейтинг экономик // Проект Doing Business. Режим доступа: http://russian.doingbusiness.org/rankings